Et si un appartement à la montagne se cachait dans la hotte du père Noël?

Le statut de « LMNP » ou loueur meublé non professionnel, permet d’optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier si ce dernier est équipé pour dormir, se nourrir et se laver.

C'est l'amortissement de la valeur du bien (à hauteur de 85%), qui vient "booster" l'investissement, en gommant le bénéfice foncier, afin d’avoir une fiscalité moindre voir inexistante.

Si un investisseur peut se lancer dans l’aventure du placement locatif traditionnel qu’il sera seul à gérer, il peut aussi décider de déléguer la gestion de son bien, à un professionnel et, cerise sur le gâteau, que ce gestionnaire professionnel soit également son propre locataire.

C'est le cas de la location gérée. Elle se retrouve dans plusieurs secteurs d’investissement :  

• Les résidences étudiantes
• Les résidences pour cadres en mobilités (les résidences affaires)
• Les résidences séniors et les EHPAD
• Les résidences de tourisme

La question se pose alors de savoir vers quel secteur se tourner pour investir. Force est de constater qu’il n’y a pas de meilleurs segments que d’autres, c’est surtout la qualité du gestionnaire qui fera la différence.

Si les résidences étudiantes bénéficient d’un rendement important, elles ont l’inconvénient de subir un turnover important lors de la période estivale. Les résidences pour les cadres en mobilité peuvent quant à elles, être très intéressantes mais il faut demeurer extrêmement vigilant quant à la valeur du sous-jacent. Les résidences séniors ainsi que les EHPAD, au regard du vieillissement de la population, entraînent de facto une augmentation de la demande. C’est principalement dans ce secteur que de bonnes opportunités d’investissement peuvent se trouver.

Pour autant, c’est souvent sur le marché du tourisme que les investisseurs tirent leur épingle du jeu. En effet, même si le gestionnaire s’éclipse, il sera plus facile de trouver une solution de replis en agence pour la mise en location. C’est pour cela que la situation géographique du bien est primordiale.  

Avec l’hiver dans lequel nos journées s’inscrivent de plus en plus, l’idée d’acquérir un appartement à la montagne se posera peut être à vous.

Faisons donc un zoom sur le secteur du tourisme qui paraît combiner l’utile à l’agréable, rentabilité et facilité de gestion.

Il est essentiel pour tout nouvel investisseur de prendre la température sur le marché, son activité économique actuelle. En effet, il est important de savoir que le prix du mètre carré est directement corrélé à celui du forfait de ski et à la situation géographique de la station. Un baromètre utile pour qui veut investir dans l’immobilier de montagne car l’emplacement est le premier paramètre à prendre en compte.

Les stations cotées profitent de leur réputation et les prix flambent, alors que, dans les petits villages « périphériques », il est possible d'investir pour moins de 2.000 euros le mètre carré.

Selon différentes enquêtes réalisées par des spécialistes du marché, il semblerait que le massif français le plus cher est celui des Alpes du Nord. Le prix moyen, appartements et chalets confondus, se situe à 5.026 euros/m². Ces chiffres s’expliquent facilement : c'est le plus grand domaine skiable et là où se trouvent les stations réunissant le plus d'infrastructures. Elles sont donc recherchées par une clientèle aisée française et internationale. La cote des stations nord-alpines est naturellement gonflée par la forte présence de riches acheteurs étrangers. Certains massifs plus familiaux affichent heureusement des tarifs beaucoup plus abordables comme dans les stations des Alpes du Sud.

Autre déterminant du choix de l’investissement : l’altitude, qui est importante. Selon celle-ci, l’enneigement ne sera pas le même sur les mois d’hiver. Si le bien immobilier se situe à au moins 1500 mètres, l’enneigement est alors quasi assuré.

Enfin, l’accès rapide à un domaine skiable est important pour la location. En effet, ce critère fait partie des premiers pris en considération par les vacanciers et potentiels acheteurs.

Val d'Isère, traditionnelle et familiale mais aussi luxueuse, prend la première place du classement avec un prix moyen (appartements et chalets) de 10.391 euros/m², ces prix sont comparables aux prix parisiens. En février 2015, ce prix moyen était de 7.173 euros. C'est là également que le forfait de ski est le plus cher (aux alentours de 300 euros la semaine) pour le domaine Tignes/Val d'Isère.

La station est talonnée par Courchevel (9.767 euros le mètre carré en 2018 vs 6.820 euros en 2015), pourtant flamboyante et notamment prisée de la clientèle russe, et Méribel (8.701 euros le mètre carré vs 6.617 euros en 2015).

En revanche, bien que ces stations restent chères quand on considère le prix au mètre carré, il est également possible d’investir à petit prix, à condition de se contenter de stations de moindre renom.

Parmi les stations les plus accessibles financièrement, les Alpes du Sud, Auron (4.435 euros/m² en 2018 vs 4.165 euros/m² en 2015) arrive en haut du podium. Les prix sont inférieurs à ceux du Nord, essentiellement en raison d'un manque d'accessibilité. Ainsi, ces stations sont principalement recherchées par les habitants de la région de PACA. Pour un budget encore inférieur, il faut viser les Pyrénées, plébiscitées par les Toulousains, voire les Bordelais, les prix culminent à 2.820 euros/m² pour la station la plus chère : Saint-Lary Soulan.

Curieusement, dans le Jura où, plus encore que dans les Pyrénées, on peut craindre des problèmes d'enneigement, les prix sont légèrement plus élevés que dans les Pyrénées avec un prix moyen de 2.571 euros/m² dans des stations très familiales.

Enfin, les plus petits budgets peuvent viser le Massif-Central et les Vosges. Le marché de l'immobilier est plus local. Au Mont-Dore par exemple, l’on compte un prix moyen de 2.087 euros/m². Mais dans ces stations familiales, le potentiel de plus-value et la liquidité d'un bien immobilier restent aléatoires.

Il semble évident qu’un achat immobilier à la montagne doit être un achat réfléchi et minutieux. En effet, l’offre dans l’ancien est plus importante que dans le neuf, c’est pourquoi il faut rester vigilant quant à la qualité des biens. Bien que le marché soit en hausse et profite d’une forte augmentation du prix au mètre carré sur les dernières années, cet achat ne pourra pas exclusivement faire rimer plaisir et rentabilité. 

Quand l’emplacement est pris en compte, le choix du bien se porte sur l’ancien, ou ancien rénové. On ne recommandera pas de se tourner vers les résidences de tourisme (construites dans les années 80) dont le confort ne convient plus aujourd’hui aux exigences des touristes.

Les résidences luxueuses représentent un produit particulier et niché de l’immobilier de montagne qui sont le reflet de nombreux programmes neufs. Ceux-ci se vendent rapidement parce qu’ils répondent à la demande française et internationale, en particulier sur le marché alpin.

Une bonne stratégie dans le cas d’un investissement à la montagne est de l’envisager comme résidence secondaire qui pendant la période saisonnière sera louée. En effet, la résidence à la montagne séduit les familles et permettra de trouver une rentabilité locative intéressante.

Cette location meublée saisonnière permet au propriétaire d’accéder au régime fiscal avantageux du LMNP : Location Meublée Non Professionnelle. Dans la même logique, il est possible de participer à un programme neuf de résidence qui fleurissent récemment.

Cette solution consiste à louer son logement à une société commerciale qui, elle, se chargera de la gestion globale du bien et de le louer, le bien loué pourra alors bénéficier du régime CENSI-BOUVARD, qui permet une réduction d'impôt de 11% sur le montant hors taxes du bien si celui-ci est neuf ou réhabilité et loué sans discontinuité durant 9 ans.

Celle-ci est dépendante du nombre de semaines durant lesquelles le bien sera loué dans l’année. Le véritable avantage de ce type de bien est qu’il pourra aussi bien être loué pendant l’hiver que sur les vacances d’été si la station propose des activités « vertes », problématique actuelle qui représente un réel enjeu de nos jours en termes d’investissement. En effet, la saison estivale est de plus en plus porteuse pour les touristes grâce aux mairies qui mettent en place de nombreuses activités pour les attirer : aqua-center, golfs, etc.

Les prix sont à l’augmentation ; les stations de haute altitude (qui sont à plus de 1800 mètres) profitent de l’engouement dû au réchauffement climatique : garantie neige pour les acquéreurs. Les années où il y a moins de neige sur les stations de basse altitude, cela est problématique. Un investissement à la montagne reste quoi qu’il arrive très intéressant pour les acheteurs parce que les prix augmentent.

Sur Tignes, en trois, quatre ans, les prix ont pris 10%.

On ne compte que 20% d’étrangers parmi nos clients.

Il y a beaucoup plus de locations.

Certains frais sont à prendre en compte et sont problématiques pour les propriétaires :

• Entretien 
• Chauffage très coûteux au moins 6 mois / an

La réponse est paradoxale, les prix sont élevés mais les rentabilités sont moindres à cause des charges très élevées, notamment dans l'ancien. Pour rentabiliser ce bien, il faut quelques dizaines années.

Les gens qui louent en été cherchent un prix : une location peu coûteuse. En effet, les prix sont divisés par quatre ou cinq. Cela leur permet de louer plus grand ou plus beau. De ce fait, de nombreuses activités ont été créées pour subvenir à cette clientèle qui fait vivre les stations en dehors de la période hivernale comme la mise à disposition de VTT, ou le lac à Tignes. Il faut noter que le chiffre d’affaires en agence pour l’été est de 0,2% du chiffre d’affaires total (concernant l’agence en question cité plus tôt), donc dérisoire pour l’activité des agences.

De plus, la problématique du réchauffement climatique amène à réfléchir sur des activités annexes. Le marché locatif évolue aussi ; concernant la clientèle locative, 55% des clients viennent pour le ski et 45% ne skient que très peu ou pas du tout en hiver. Encore une fois, les stations ont adapté leur offre pour cette clientèle en développant des centres aqua-ludiques pour la satisfaire et permet d’avoir les infrastructures nécessaires pour dynamiser la clientèle l’été.

L’on a assisté à une forte hausse sur Tignes ces dernières années mais les spécialistes la qualifient de hausse atypique.

La revalorisation reste en progression à l’échelle de plusieurs années. Sur Tignes par exemple, les prix au mètre carré entre décembre 2015 et décembre 2018, tous biens confondus sont en moyenne autour des 5000€/m², avec des studettes pour 4000€/m², studios à 4300€/m², 4 pièces pour 6000€/m² et 6 chambres à 7000€/m².

Tignes a assisté à la naissance d’un gros projet à l’entrée de la ville, le « Village Montana », qui ne propose pas d’appartement avec pleine jouissance de propriété, mais que de la location. Cette offre répond à la volonté des mairies et des remontées mécaniques de créer du « lit chaud » et éviter le « lit froid » (expression pour désigner les propriétaires qui achètent et viennent de temps en temps mais ne louent pas leur bien le reste de l’année). Ce phénomène se répète sur les Ménuires ou La Plagne par exemple.

Les frais à prévoir pour un investissement à la montagne sont les suivants :

• Charges exceptionnelles (rénovation toiture, façade) de certains bâtiments vieillissants (datent des années 50)
• Rénovation pour isolation par l’extérieur qui est très coûteuse et impacte la performance énergétique des copropriétés
• Frais inhérents à une éventuelle rénovation des parties communes

En ce qui concerne les frais d’agence :

• Frais de commissions pour la vente qui s’élèvent entre 3 et 10%, la moyenne étant autour de 5/5,5%.
• Frais de commissions pour la location de 22%. Ils comprennent la remise de clés, l’accueil client, la commercialisation du bien, l’état des lieux, le ménage. Certaines options complémentaires pour le client existent : draps, ménage complet, kit d’entretien, etc.

La véritable problématique des stations n’est pas de créer du lit mais de les remplir. C’est pourquoi les stations participent par exemple à la rénovation de certains bâtiments pour aider les propriétaires et leur permettre de mettre les biens en location. Cette problématique est présente car la demande est assez constante et n’évolue pas aussi vite que l’offre.

Autre préoccupation au cœur de la vie des stations : la technologie. En effet, internet est devenu indispensable pour les locataires. De nombreux bâtiments vieillissant, il est devenu primordial d’adapter cette offre, parce que la demande des clients s’est faite de plus en plus pressante à ce sujet. Pour y pallier, concernant les biens qui ne sont pas équipés, les agences proposent aujourd’hui des boitiers Wifi.

Cette étude nous permet de constater que l’acquisition d’un bien à la montagne doit, comme tout autre investissement, correspondre à vos objectifs et être réfléchi. Le temps de détention recommandé par l’expert interrogé étant supérieur à celui de la capitale par exemple, l’objectif ici n’est pas d’atteindre rapidement un seuil de rentabilité. La rentabilité pourra néanmoins être améliorée grâce à l'utilisation du statut fiscal en LMNP.

Achat plaisir, aficionados, et coup de cœur sont les maitres mots de cet investissement long terme d’altitude. N'hésitez pas à venir nous consulter afin d'y voir plus clair.

Chloé Limonaire, Marion Audousset, Anne Duranton