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L’immobilier d’entreprise : de quoi s’agit-il ?

L’immobilier d’entreprise est le marché au niveau duquel se font les transactions d’achat, de vente et de location de biens immobiliers d’entreprise. On y retrouve les catégories suivantes : les usines, les entrepôts, les bureaux, les parkings, les centres commerciaux, les boutiques, les terrains…

Que préconise la loi pour ce marché ?

Certaines mesures gouvernementales ont été instaurées afin d’épanouir ce marché. En effet, un décret sur les aides à l’investissement en immobilier d’entreprise a été émis le 28 août 2008. Il stipule que dans les zones d’aide d’investissement aux PME (Petites et Moyennes Entreprise) le montant de l’aide accordée peut atteindre au maximum 20% pour les moyennes entreprises et 30% pour les petites entreprises. Cette aide est accordée dans la limite de 200 000 euros en 3 ans. Toutefois, si ce seuil est dépassé, le taux s’élève alors à 15% pour les petites entreprises et 7.5% pour les moyennes entreprises.

Quelle est la réalité du marché de bureaux en Ile de France ?

D’après la DRIEA (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Equipement et de l’Aménagement) le nombre de mètre carré de bureaux mis en chantier connait une croissance à deux chiffres. En effet, selon le bilan annuel des agréments délivrés en 2018, ayant pour objectif la construction ou le réaménagement de locaux d’activités, les surfaces autorisées ont progressé de 26%, comparé à l’année précédente.

Plus concrètement, c’est 4,8 millions de m² en immobilier d’entreprise, qui ont été autorisés par la préfecture de Région. Ce sont les locaux de bureaux qui représentent la majorité des demandes d’agréments avec 60% de celles-ci, lorsque les entrepôts destinés aux activités logistiques, eux, ne s’élèvent qu’à 24%. Pour comparer, en 2017 la totalité de ces demandes, tout type de locaux confondus, représentait 3,9 millions de m².

La répartition géographique

Toutefois, les départements franciliens ne se trouvent pas sur même pied d’égalité face à cette montée en puissance des marchés de l’immobilier d’entreprise. Les Hauts-de-Seine sont sur la première place du podium régional, pour la création de locaux d’activités. La Seine-Saint-Denis arrive en 2e position. Ceci s’explique par le grand nombre d’infrastructures déjà présentes, grâce au renforcement des transports en commun et au foncier disponible.

En ce qui concerne Paris, elle ne s’impose qu’à la 4e place du palmarès régional. La capitale finit au pied du podium car elle n’attire plus les entreprises d’une part, mais aussi à cause du manque de place, qui empêche la création de nouvelles opérations immobilières intra-muros. On note d’ailleurs que 78% des agréments accordés pour Paris concernent des réaménagements de locaux déjà existants.

La vacance des bureaux

Aujourd’hui de nombreux commerces ferment leurs portes et l’on se retrouve souvent avec des centres villes désertifiés, notamment en province. Le premier constat que l’on va se faire est qu’un grand nombre de bureaux sont vides et donc disponibles pour de nouveaux investissements ou projets. Cependant, ce constat est faux et cela se vérifie très simplement sur Paris. En effet, le taux de vacance dans les quartiers d’affaires parisiens est tombé à 1,6%, et 5,3% pour l’ensemble de l’Ile de France. Ce sont des taux historiquement bas, ce qui signifie que le locatif de bureau fonctionne plutôt bien et donc que les bureaux ne restent pas vide.

L’impact du Grand Paris

Par ailleurs, il y a un projet qui pèse dans la balance ; le Grand Paris. Il a un impact non négligeable sur ce marché. Il s’agit d’un projet qui a pour objectif de transformer l’agglomération parisienne, tant pour améliorer le cadre de vie de ses habitants, que pour corriger les inégalités territoriales ou encore de construire une ville qui serait davantage durable. La finalité est de faire naitre une nouvelle grande métropole mondiale du 21e siècle.

Les promoteurs et investisseurs sont forcément séduits et attirés par ce concept qui se met en place pas à pas, notamment à travers le prolongement des lignes de métro. C’est pourquoi de nombreux projets voient le jour en comptant sur une relance économique générée par la naissance de ce nouveau hub.

En termes de loyers

A l’instar du marché résidentiel, l’offre et la demande de l’immobilier de bureaux ont fait que les loyers parisiens ont augmenté de 6,6% en un an, d’après une étude menée par BureauxLocaux.com. En moyenne, ils s’élèvent à 457€ par m² par an, hors taxes et hors charges. Par exemple, l’envolée de ces loyers se caractérise dans le XIXe arrondissement avec une augmentation à hauteur de 41,4%.

Toutefois, on note une certaine disparité entre les bureaux neufs dont l’augmentation est exponentielle, et les bureaux anciens qui connaissent une hausse plus modérée.

C’est notamment ces prix qui expliquent pourquoi certaines entreprises font maintenant le choix de la périphérie pour installer leurs locaux, comme Boulogne, Neuilly-Sur-Seine et La Défense.

Le Brexit : un évènement qui change la donne

Avec l’annonce du Brexit, une course s’est lancée entre Paris, Francfort et Dublin afin de devenir la première place financière d’Europe. Avec le temps, la balance penche de plus en plus vers Paris. Cela peut s’expliquer à travers 3 facteurs :

  1. La capitale française dispose déjà d’une culture forte de la finance avec deux grandes banques mondiales qui sont BNP Paribas et Société Générale
  2. Paris est une grande ville, ce qui signifie qu’elle profite d’un marché large et profond qui possède un rayonnement mondial
  3. L’implication de l’Etat et de la politique pour le développement de la capitale en tant que place financière lui apporte un net avantage, car les sociétés savent que tout sera mis en place afin de les attirer et les aider dans ce changement

Qu’en est-il de l’emploi ?

La City va transférer plus de 3 000 postes vers la capitale française, dont 2 000 emplois comptent pour les banques françaises installées à Londres. Plusieurs banques comme JP Morgan ou encore Bank of America ont annoncé qu'elles renforceraient leurs effectifs parisiens. Pour ce qui concerne Francfort, on dénombre 1 770 emplois ; pour Dublin, il s’agit de 1 640 emplois qui seront localisés. En prenant en compte les emplois indirects engendrés par toutes ses relocalisations et/ou créations de postes, Paris Europlace espère voir sa place financière gagner plus de 20.000 emplois.

Que se passe-t-il au niveau de l’immobilier ?

L'arrivée des banques à Paris concernent aussi les promoteurs immobiliers. En effet, Bank of America a ainsi loué pour 10 000 mètres carrés de bureaux. Et ceci n’est qu’un début pour eux, puisque Paris entend continuer à profiter de ce mouvement en attirant aussi le marché asiatique. La place parisienne bénéfice d'une stabilité politique que n'ont pas le Royaume-Uni en raison du Brexit, ni même l'Allemagne où le gouvernement Merkel est en difficulté.

Pour conclure, on peut penser que le marché de l’immobilier d’entreprise a de beaux jours devant lui, notamment grâce au projet du Grand Paris, couplé aux conséquences du Brexit. Toutefois, des problématiques comme le manque de place ou l’étalement urbain doivent être prises en compte consciencieusement afin de mener à bien la phase de transition dans laquelle s’est lancé Paris.

 

Article réalisé par Emeline Ducourneau


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